История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке, но фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно. Сегодня ипотека в России - это сложная инфраструктура, в которую входят банки - Первичные кредиторы, предлагающие разнообразные программы кредитования, Региональные операторы, Сервисные агенты, страховые, оценочные компании, риэлтерские организации и пр.
Для такой сложной системы необходима четкая организация взаимодействия участников рынка. Система ипотечного кредитования в России построена преимущественно на принципах двухуровневой системы ипотечного кредитования, отличительная черта которой - наличие «специализированной организации», таковой является созданное в сентябре 1997 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», 100 % акций которого принадлежит государству.
Непосредственной целью ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» являются:
- создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
- обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
- создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
- создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
- формирование рынка ипотечных ценных бумаг.
Двухуровневая система ипотечного кредитования предполагает следующую схему рефинансирования закладных:
1. Выдача кредита и оформление банком закладной
2. Реализация закладной Банком региональному оператору
3. Формирование Региональным оператором пула закладных и его реализация ОАО «АИЖК»
4. Формирование ОАО «АИЖК» из закладных залогового покрытия и выпуск ценных бумаг
5. Получение средств от размещения ценных бумаг – источник финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования
Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры. Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.
Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.
Как уже было отмечено, основными участниками ипотечного рынка являются Рефинансирующие организации, в частности ОАО «АИЖК», Региональные операторы, Сервисные агенты, банки - Первичные кредиторы, страховые и ценочные компании. Схема их взаимодействия представлена на рисунке.
Участие в ипотечном жилищном кредитовании по программе, реализуемой ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», осуществляется на базе Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).
