Своим рождением ипотека, как и многие другие общественные и экономические институты, обязана античности. В 594 году до н.э. знаменитый афинский правитель Солон провел свои не менее знаменитые реформы, в результате чего были отменены поземельные долги, объявлена свобода завещания, по которой имущество уже необязательно переходило к наследникам рода. До реформ Солона в Афинах залогом обязательств должника являлся он сам, и если не выполнял их, то становился рабом. Теперь же вместо личной ответственности правитель ввел имущественную и таким образом облегчил судьбу многих.
«Ипотекой» во времена Солона назывался столб, который вставлялся в землю на участке должника. На этом столбе были начертаны имена хозяина земельного участка, заложившего его, кредитора, сумма залога и срок, когда долг надлежало вернуть. Хозяин заложенного земельного участка не имел права выносить с него имущество, а также не мог перезаложить его еще раз, поскольку все теперь видели, что земля уже заложена. Нововведение Солона было вызвано еще и тем, что некоторые должники по несколько раз закладывали свои земли, тем самым, обманывая кредиторов. Чуть позже на смену столбам пришли специальные ипотечные книги, доступ к которым мог получить каждый желающий и заинтересованный гражданин, дабы выяснить состояние того или иного земельного участка.
Институт ипотеки перекочевал несколько столетий спустя в Римскую империю, а потом — и в средневековую Европу. Римляне не просто позаимствовали греческий опыт ипотечного кредитования, но и развили его. В I веке н.э. начали создаваться первые ипотечные учреждения, выдававшие кредиты под залог недвижимости. А во II веке впервые появилось законодательство, регулировавшее работу пионеров ипотечного бизнеса.
В классическом виде ипотека начала формироваться в тот период, когда в древнем мире стал разрушаться рабовладельческий строй. Заложенное имущество в новых условиях не передавалось кредитору, им по-прежнему владел должник. Кредитор мог потребовать продать это имущество на торгах в случае невыполнения должником своих обязательств. Римское правительство предпринимало попытки централизовать ипотечные отношения, организовав официальные ипотечные организации и банки, действовавшие на основании специального законодательства.
Между тем в истории ипотеки был период кризиса — годы распада Римской империи. Свое второе рождение она обрела уже в средневековом обществе несколько веков спустя. Во Францию ипотека пришла в XVI веке, причем — «снизу» (не регулировалась государством). В Германии она возникла в XIV столетии, также в простейших формах. Первые же ипотечные банки появились в Германии только во второй половине XVIII века, примерно в то же время, что и в Российской империи. В эпоху Средневековья были возрождены ипотечные книги, использовавшиеся еще в Греции и Риме — в них вносились записи о залоге имущества.
Что касается России, то заклад земель и имений «в другие руки» упоминался еще в древнерусских документах в XIII — XV веках. А в XVI веке возникла даже целая проблема с залогом земель — появились формы мошенничества, когда землевладельцы успешно применяли античный опыт и по несколько раз закладывали свои земли, получая сразу несколько ипотечных займов. При этом вплоть до XVIII века отношения ипотечного кредитования на Руси государством практически не регулировались.
Полноценное оформление ипотека получила во времена императрицы Елизаветы, примерно тогда же, когда в России стали возникать первые банки. В 1754 году по указу императрицы в двух столицах — Москве и Санкт-Петербурге — были основаны первые дворянские банки, которые занимались выдачей ссуд дворянам под залог их имений. Позже в Петербургском порту и Коммерц-коллегии начали работать отделения для купечества. Уже при Екатерине Великой, в 1786 году, все они были объединены в Государственный заемный банк.
Подробно же залоговое право было определено в царствование Александра I при участии Михаила Сперанского, известного реформатора начала XIX века. Император ввел Свод гражданских законов, в котором были регламентированы виды залога недвижимого имущества — с казной (то есть государственный) и между частными лицами.
В дореволюционной России ипотечное кредитование получило наибольшее развитие на рубеже XIX — XX веков. В начале 1870-х годов здесь насчитывалось уже 11 специализированных ипотечных банков, причем функционировали они по всей стране.
Ключевая задача была возложена на ипотечное кредитование после реформы, отменяющей крепостное право. В 1882 году начал работать Государственный крестьянский поземельный банк, выдававший крестьянам ссуды для покупки земли помещиков сроком на 35 лет. Для поддержки помещиков правительство в 1885 году создало Государственный дворянский земельный банк, оказывавший землевладельцам финансовую поддержку. Новая кредитная организация выдавала помещикам ссуды размером до 60% стоимости их имений на срок 66 лет. В 1890-м этот банк выдал ссуды на сумму свыше 600 млн руб. Для сравнения, совокупная сумма ссуд, выданных крестьянским банком бывшим крепостным за 12 лет работы, составила 82 млн руб.
К началу XX века в России основными игроками на рынке ипотечного кредитования стали крупнейшие банки страны: «Ссудный», «Азово-Донской», «Учетный» и «Международный» банки — в Санкт-Петербурге, Московский земельный банк и Московский народный банк — в Москве (с 1912 года последний стал главным координирующим звеном в российском ипотечном кредитовании). Помимо этого в стране получили широкое распространение сельские банки, ссудо-сберегательные кассы и ссудные товарищества, действовавшие в районах, куда не могли добраться банки-гиганты. К 1910 году в эти товарищества обратились 8 млн человек. Также в больших городах работали городские кредитные общества. Как правило, домовладельцы закладывали в них свои здания, а на полученные деньги либо строили новую недвижимость, либо покупали уже готовую — для последующей сдачи в аренду. Москва, например, была знаменита своими ночлежками, приносившими их владельцам баснословные барыши.
Кроме того, существовали десять российских акционерных земельных банков. За каждым из них закреплялась своя определенная территория, на которой банк выдавал ссуды под залог земли и недвижимости. Эти банки выдавали кредиты путем закладных листов, которые могли быть реализованы на бирже, то есть по сути являлись своего рода ценными бумагами. Ипотечные ценные бумаги — такие, как закладные листы, обязательства, векселя и сертификаты — вообще пользовались в России большой популярностью: многие купцы и промышленники нередко переводили в них свои капиталы.
Отмена крепостного права и капитализация страны позволили к 1917 году сформировать здесь разветвленную и эффективную систему ипотечного кредитования, по уровню развития не уступавшую западноевропейской. Впрочем, после революции ипотечные банки были упразднены, а понятие ипотечного кредитования надолго предано забвению.
Лишь в 1922 году большевики попытались урегулировать имущественные отношения в стране и приняли Гражданский кодекс, в котором в связи с национализацией было упразднено разделение имущества на движимое и недвижимое, а взамен — введено понятие «имущества», изъятого из гражданского оборота и не изъятого. В разделе «Вещное имущество» регулировалось понятие «залога», предметом которого могло быть имущество, не изъятое из оборота, долговые требования и т.д. А изъятое из оборота имущество было национализировано и считалось госсобственностью.
В 1930 году в СССР окончательно было отменено коммерческое кредитование, а взамен появилось плановое банковское кредитование. С отмиранием рыночных отношений в стране ипотека и залог утратили смысл. Гражданский кодекс 1964 года окончательно запретил сдавать в залог землю, здания и любое имущество, составлявшее средства госорганизаций, колхозов, профсоюзов, кооперативов и других общественных организаций. Закладывать советским гражданам разрешалось только личное частное имущество.
Переход России к рыночной экономике в 1990-х годах открыл новую страницу в истории ипотеки. В 1997 году правительство учредило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, целью которого стало обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотеки. Год спустя был принят ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который стал важным этапом в развитии российского рынка ипотечного кредитования.
